不動産購入に関する基礎知識をご説明します。
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不動産購入では、難しい用語が多く出てきますし、馴染みのあまりないものも少なくありません。
基本的な知識を得ておくことは、お客様に合った不動産を見つける手がかりにもなります。
ここでは、不動産取引に関する基礎知識をまとめて解説いたします。
ぜひ参考にしていただき、ご自身のライフスタイルに合った物件を探す手助けとなりましたら幸いです。
鹿児島市で不動産購入をお考えの方は、鹿児島の不動産購入を多くご依頼いただいている1LC株式会社へお気軽にご相談ください。
不動産購入の流れ
不動産取引は、購入する不動産によって大きく分譲物件と仲介物件の2つに分けられ、購入までの流れが異なります。
分譲物件の多くは、新築マンションや販売戸数の多い新築戸建。不動産会社が売主となり、買主と直接売買契約を交わします。気になる不動産物件を見つけ、見学に行って物件を決めることが多くなります。一方、売主から依頼を受けた不動産業者を通して契約を交わす物件が仲介物件。不動産会社へ仲介手数料が発生することがあるため、事前に確認が必要です。
分譲物件と大きく異なるのは、不動産会社選びが重要な点。不動産を探すためには、まず信頼できる不動産会社を見つけましょう。
宅地建物取引業とは
不動産業と宅建業をまとめて「宅地建物取引業」と呼びます。
不動産業には、売買や仲介と呼ばれる取引から、賃貸、管理など広範な業務があります。
不動産業のうち、売買や仲介と呼ばれる取引を行うのが宅建業。土地や住宅の売買には、この宅建業について理解しておく必要があります。
自らが建物や宅地の売買・交換を行ったり、売買・交換や賃借をするときの代理や媒介を行ったりするものが宅建業です。「宅地建物取引業法」という法律によって、国土交通大臣または都道府県知事の許可を受けた者しか営むことができません。
また、不動産会社が宅建業の免許を受けるためには宅地建物取引士が一定数以上在籍している必要があります。
不動産価格はどのように決まる？
不動産購入で大切な「価格」。実は価格の決まり方にも法則があり、根拠となるものが存在します。不動産の価格と深い関わりのある考え方には、次のようなものがあります。
不動産価格の決定には、売買しようとする不動産と同じような取引事例等と比較する「取引事例比較法」によるものが多いようです。
取引事例等となる不動産と対象の不動産の個別性を比較したり、取引時点を比較したりするもので、物件価格の査定には専門的な知識が必要です。かなり複雑な仕組みのため、不動産会社などの専門家へ相談することも大切です。
不動産の価格情報を調べるには
不動産会社へ相談する前に自分で情報収集することで、ある程度価格のイメージが持ちやすくなり、具体的な相談などに役立ちます。
しかし、取引事例や価格に関する情報は、専門家でなければ簡単に入手できないため、比較的入手しやすい情報から価格を比較して相場を知ることができます。
土地であれば、公的機関が評価した価格として「地価公示」や「地価調査」、国土交通省による不動産購入者のアンケート調査の「土地総合情報システム」、「不動産価格指数（住宅）」などがあります。ただし、実際の取引と異なる場合があるので、その点にご注意ください。
不動産購入にかかる費用にはどんなものがある？
不動産の購入費用は、どのように決めておくのが良いか、ご存知ですか？ 実は、購入資金だけでは不動産を購入できません。購入資金には、物件本体の金額のほかに次のような費用がかかります。
不動産購入にかかる費用を知っておくことで、ライフスタイルに合った資金計画を立てましょう。
不動産購入の予算決めは「バランス重視」で
購入の予算を決めるためには、購入費用と用意する資金のバランスが重要。「不動産の価格と諸費用」が「自己資金＋住宅ローンの借入額」と同程度になるようにするのが一般的です。
不動産購入の予算を増やすためにローンの借入額を無理に増やすと、購入後の返済額が大きくなり、家計の負担になってしまうことも。
一方、頭金の額を増やすと、ローンの借入額・返済額を減らすことができます。返済負担が軽くなれば、それだけ家計の負担も安定性が増すので、自己資金からどれくらいの金額を頭金として出せるかを検討しておくと良いでしょう。
収支のバランスを考えた、無理のない借り入れが購入後の生活にゆとりを持たせてくれます。
実際の住まい探しは見学から
住まい探しはまず、購入後の生活を具体的にイメージして、家族で話し合い希望条件を整理することが大切です。どんな住まいにするか決まったら、次のようなポイントを確認しながら実際に現地を見学しましょう。
住宅ローンの選び方
長期にわたって返済をしていく住宅ローン。基礎知識を知っておくことで、適切な資金計画を立てられます。
さまざまな要素がある住宅ローンは、不動産購入後の家計とのバランスが最も重要。返済開始後に返済計画を見直すことも視野に入れ、無理のない資金計画にしましょう。
購入の申し込みで注意すべき点とは
購入の申し込みから交渉までは、新築分譲物件と中古物件で異なるので、別々に解説します。
現地の販売事務所で購入申し込みをする新築分譲物件は、購入の申し込みとして5～10万円程度の「申込証拠金」を支払います。契約が成立した際には手付金・物件の購入費に充当され、契約に至らない場合は返還されます。ただし、トラブルも多いため注意が必要です。
中古物件では、買付証明書を作成し、仲介業者を通して売主に渡され、基本条件の提示を行います。売主が契約の可能性があると判断すれば本格的な価格交渉へ移っていきます。
売買契約を締結するまでは、申し込みの取り消しは可能ですが、不誠実な対応をしてしまうとトラブルになりかねません。誠実な対応をしましょう。
売買契約とは
重要事項の説明を受け、買主・売主が契約条件に合意したら、売買契約を締結します。
公序良俗に反しない限り、売買契約は自由契約。事業者と消費者（契約者が個人の場合）の間には消費者契約法が適用されます。ただし、売主が専門家である不動産会社の場合は契約内容に制限があり、買主を守る法的措置がとられています。
売買契約締結時に、買主は「手付金」と呼ばれる金銭を売主に支払います。なお、売買契約は一度締結すると簡単には解除できないため、慎重に進めなければなりません。
引き渡しで気をつける点
新築物件と中古物件で、引き渡し時に気をつける点が異なります。新築物件では引き渡し前の内覧で不具合がないか、契約通りの仕様になっているかをチェックします。中古物件では、不動産会社立会いのもと、約束した修理等が完了しているかなど、現場を確認しましょう。
引き渡しに遅れが生じたり、契約内容と異なる箇所を見つけたりしたら、売主の契約不履行を理由に契約の解除を主張することも一つの手段です。一方で許容範囲内の遅れであれば、遅れにより生じた費用を補償してもらうなどの対策も考えられますので、まずは不動産会社に対応を相談してみましょう。
残金決済と引き渡しは同時に行います。必要書類は不動産会社に確認して全て揃えられるようにしましょう。
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