不動産売却の基礎知識・不動産を
売るときに知っておきたいこと

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大切な不動産を取引する不動産売却は、動く金額も大きいため誰でも不安を抱えながら進めることが多いものです。不動産売却の経験がない方が圧倒的に多いこともあり、まず売却をスタートするところからハードルが高いと感じる方もいらっしゃるのではないでしょうか。

こちらでは、鹿児島市で不動産売却・買取・相続・投資用不動産などをサポートしている不動産会社「１ＬＣ株式会社」が、大切な不動産の売却を成功させるための考え方や不動産会社の選び方をご紹介しています。これから不動産の売却を予定されている方は、ぜひご参考にしてください。

周辺地域の相場を把握する

どんな商品でも同じですが、相場がわからなければ設定した売値が妥当なのかどうかを判断できません。不動産の価格は条件によって変化しますが、実は地域ごとに価格帯の相場が存在します。まずは周辺の相場を調べ、相場を基準にして価格を設定してみましょう。

価格について情報収集する

不動産の価格は立地条件や周辺の環境、さらには季節などによっても変化します。まずは地域の相場を基準にしながら、価格が変化する条件を調べて多角的な情報収集をしましょう。

不動産のアピールポイントをまとめる

売れる不動産は、買主様にとって魅力的に感じられる不動産です。まずは買主様の立場に立ってみて、冷静に不動産を見つめ直してみましょう。不動産周辺の地域の特徴や買い物・交通などの利便性、建物の広さや間取りなど、より客観的に分析したうえで、積極的にアピールすべきポイントをまとめましょう。

価格設定は慎重に

いつまでも売れない不動産は、どんなに魅力的であっても敬遠されてしまいがちです。買主様の手が出ないほど高額のまま希望売却額を提示し続けると、「売れ残り」と判断されて相場の価格でも売れなくなってしまうこともありますので注意しましょう。

失敗しないための不動産会社の選び方

不動産売買に特化した会社

不動産会社の業務を大きく分けると「不動産売買」と「賃貸物件紹介」に分かれます。専門的なノウハウを持っているのは、不動産売買を専門としている不動産会社です。

査定額の根拠を説明できる

契約のために都合の良いことばかりを伝える不動産会社もあるため、査定の際にデメリットやリスクも隠すことなく伝えてくれる不動産会社を選びましょう。査定内容についても、根拠を説明できるかどうかは重要です。不動産訴訟も実は多いため、信頼できる会社を選ぶことが何より大切です。

地域相場を把握している

多くの方が選ぶのは、査定額を高くしてくれる会社です。しかし、その査定額が地域相場より大幅に高ければ売れません。不動産会社は「3ヶ月以内に売れると想定される適正価格」を算出するため、地域の相場を把握していることが適正価格を算出する条件となります。

地域に密着している

地域密着型の不動産会社なら、地域の相場やトレンドなどを常にチェックしているほか、地元への広告や宣伝も効果的に行なうことができます。

建物・土地の売却にかかる費用

必要な税金

一般的な不動産売却の流れ

不動産取引の規制について

都市計画施設の区域または市街地開発事業の施行区域

都市計画で造ることが決定された道路や公園などの都市施設を「都市計画施設」、健全な市街地を一体的に開発・整備するための都市計画を「市街地開発事業」といいます。これらの区域内の土地で建築しようとする者は、原則として都道府県知事の許可が必要です。

市街地開発事業等予定区域

市街地開発事業等予定区域とは、大規模な開発用地を可能な限り早い段階で確保するため、市街地開発事業などの決定前に定められる都市計画です。これにより建築等の制限、土地建物等の先買い制度、土地の買取請求などが制限されています。

都市計画事業の事業地内

都市計画事業が認可または承認された後、その事業がなされる土地が「都市計画事業の事業地」です。認可、承認後の制限を都市計画事業制限といい、建築行為等の制限、土地建物等の先買い制度、土地の買取請求、土地の収用等の制限や制度があり、都市計画施設の区域内よりも厳しい制限が課されます。

大規模な土地取引は届出が必要

事前届出制：大規模な土地の取引を行おうとする際は、契約前に土地の所在地や面積、利用目的などを届け出なければなりません。 事後届出制：規制区域、監視区域や注視区域に指定されていない地域は、契約日を含む2週間以内であれば契約後の届出が認められています。

事後届出が必要な土地取引とは

原則として、一定面積以上の土地について、土地に関する権利の移転や、土地売買で権利の設定を要する契約を締結した場合、事後届出が必要になります。

• 市街化区域：2千平方メートル以上
• 市街化区域を除く都市計画区域：5千平方メートル以上
• 都市計画区域以外の区域：1万平方メートル以上

＜届出者（売買契約の場合）＞
事前届出制…取引の当事者（売主と買主）
事後届出制…権利の取得者（買主）

譲渡しようとする土地に届出義務があるケース

都市計画区域内で一定以上の面積を有する土地や、都市計画施設の区域内に所在する土地を有償で譲渡しようとする場合、土地所有者は当該土地について次の事項を届け出なければなりません。なお、贈与や寄付等の無償譲渡であれば、届出は不要です。（一定以上の面積とは、市街化区域では5千平方メートル以上、計画区域内では1万平方メートル以上の土地を指します。）

• 所在及び面積
• 譲渡予定価格
• 譲り渡そうとする相手

土地買取の協議

上記のような届出があった場合、買取を希望する地方公共団体等があるときは、都道府県知事または市長が届出等のあった日から3週間以内に協議に入る旨を土地所有者に通知します。買取の希望者がない場合は、直ちにその旨を土地所有者に通知します。法定の期間が経過するまでは、当該土地は第三者に譲渡できません。

土地の買取価格

地方公共団体等が買取の競技において届出に係る土地を買い取る場合、地価公示法に定められた公示価格を基準として、価格を算定しなければなりません。

建築への規制

都市計画法では土地だけでなく、建築物にも制限が設けられています。また、建築基準法とは、建築物の構造や防火、衛生等の安全性を確保するために、最低限の基準を定めた法律です。

都市計画法の区域による制限

都市計画法では、都市計画区域として「市街化区域」と、市街化が抑制される「市街化調整区域」があり、都市計画区域（非線引き区分）では、区域区分が定められていません。市街化区域は、すでに市街地を形成している区域、概ね10年以内に優先的・計画的な市街化を図るべき区域です。

用途地域ごとで変わる制限

都市計画区域内では、住居系、商業系、工業系などの地域別に建築物の建築規制がかけられています。13種類の用途地域によって建築物を合理的に立地させることが目的です。

土地に対する建ぺい率の制限

敷地面積に対する建築面積の割合を「建ぺい率」といいます。建ぺい率は用途地域によって最高限度が異なり、一定の条件下では建ぺい率の緩和が認められています。

土地に対する容積率の制限

土地に対する建物の延べ床面積の割合が「容積率」です。建ぺい率と同様、最高限度は用途地域によって異なります。なお、幅員が6メートルから12メートル未満の道路や特定の道路に通じる場合、容積率が異なる2つ以上の地域にまたがる場合には、容積率の制限や緩和があります。

建築物の高さ制限

建築物の高さについても、前面道路の反対側までの距離による制限（道路斜線）、隣の敷地境界線による制限（隣地斜線）、北側の敷地境界線による制限（北側斜線）があり、該当する場合は定められた範囲内でなければ建物が建てられません。なお、敷地と道路の教会から敷地内へ建築位置を後退させた（セットバック）場合は、隣地境界線が後退した距離相当分外側にあるものとみなされます。

彩光の確保による緩和

建築物の高さ制限は、周囲の住宅に一定の採光・通風を確保するものなので、これと同等の条件（天空率）が得られる場合は制限が適用されません。

火災防止のための制限

都市計画法で定められた「防火地域」と「準防火地域」では、建築基準法で建物の構造について制限が設けられています。

道路幅員に制限を受ける場合

建築物を建てる敷地は、安全や交通、衛生上の理由から、一定の幅員以上の道路に面していなければなりません。また、敷地が道路に接している必要があったり、共同住宅や延べ床面積が1千平方メートルを超える建物、3階以上の高さがある建築物では、各自治体の条例等で制限がより強化されたりする場合もあります。

周囲の住宅に日照を確保するための制限

マンションやビルなどの周囲にある住宅の、日照を確保するための制限です。所定条件の土地では、冬至日にできる日陰が一定時間内に収まるように制限され、周囲の住宅の日照を確保しなければなりません。

宅地建物取引業者票の掲示

不動産売買や仲介など、不動産取引を業として行う者は、都道府県知事もしくは、2つ以上の都道府県に事務所がある場合、国土交通大臣の免許を受けなければなりません。宅地建物取引業を行えるのは免許を受けた者だけです。また、正しく免許を受けていることを顧客に示すために、事業所及び事業を行う場所ごとに顧客が確認できる位置で宅地建物取引業者票を掲示する必要があります。免許の有効期間は5年で、更新の手続きを行わなければなりません。

誇大広告等の禁止と広告開始時期の制限

宅地建物取引業者は、誠実に業務を行うことが求められています。広告を行う場合も、実際のものよりも著しく優良であると、人に誤認させる表示は禁止されています。

重要事項の説明

自ら売主となって不動産を販売したり、売買等の仲介を行ったりする宅地建物取引業者もいます。その場合、取引する不動産の重要事項を、契約成立までに取引の当事者へ説明する義務があります。不動産の専門知識を有する「宅地建物取引士」が「宅地建物取引士証」を提示した上で、書面によって重要事項が説明しなければなりません。

契約締結などの時期の制限

宅地建物取引業者が売買契約の締結や仲介を行うには、工事完了前の宅地または建物は、都市計画法による開発許可、建築基準法に定める建築確認等を受けた後でなければなりません。

契約内容を記載した書面の交付

宅地建物取引業者は、当事者の氏名・住所、不動産の内容や売買代金と支払い時期、引き渡し時期、登記申請の時期などが記載された書面の交付が義務付けられています。重要事項説明書や契約内容が記載される書面には宅地建物取引業者名を明示した上で宅地建物取引士の記名押印が必要です。

手付貸与の禁止

宅地建物取引業者が手付金を顧客に貸したり、立て替えたりして契約を誘引してはいけません。また、手付金を分割して受領することも同様です。