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- 【2024年11月最新版】金利上昇…
金利の上昇が続く中、収益不動産オーナーの多くが「今が売り時なのか…」と頭を悩ませています。
実は、こうした金利上昇局面だからこそ生まれるチャンスがあることをご存知でしょうか。
この記事では当社の豊富な取引実績をもとに、金利上昇局面での最適な売却戦略をご紹介していきます。記事後半では「売却を検討する際のチェックポイント」にも触れていますので、ぜひ最後までご覧ください。
【目次】
そもそも金利とは？
金利と不動産価格の関係について
金利上昇が収益不動産の価格に与える影響
実際の取引事例
金利上昇局面での売却判断ポイント
売却を検討する際のチェックポイント
まとめ
そもそも金利とは？
金利とは、お金を借りる際のコストのことです。
不動産投資において重要なのが、日本銀行が定める政策金利と、実際の住宅ローン金利です。
2024年に入り、日本銀行はついにマイナス金利政策を解除。これにより、銀行の住宅ローン金利も上昇傾向にあります。特に収益不動産向けの融資では、住宅ローン以上に金利上昇の影響を受けやすい傾向にあります。
しかし、これは必ずしもマイナス要因だけではありません。金利上昇は、むしろ不動産市場の健全化と新たな投資機会の創出につながっています。具体的には、金利上昇によって市場では以下のような変化が見られます。
1. 投機的な取引の抑制：過度な投機目的の取引が減少し、市場の安定性が増す
2. 収益性重視の取引増加：実需に基づく、収益性を重視した投資判断が主流になる
3. 新規参入機会の創出：価格調整により、これまで参入が難しかった投資家にも機会が生まれる
このように、金利上昇は不動産市場に大きな構造変化をもたらしています。特に注目すべきは、投機的な取引が減少する一方で、収益性を重視した投資判断が主流となってきている点です。これにより、不動産の本質的な価値に基づく取引が増加し、市場の透明性と安定性が向上しています。また、価格調整を通じて新たな投資家層の参入機会が生まれることで、市場の厚みが増すことも期待されています。このような変化は、短期的には市場の調整局面として捉えられるかもしれませんが、長期的には日本の不動産市場の成熟化と健全な発展につながるものと考えられています。
金利と不動産価格の関係について
不動産投資において、投資家は常に様々な投資選択肢を比較検討しています。その際、重要な指標となるのが「利回り（キャップレート）」です。
金利が上昇すると、国債などの安全資産の利回りも上昇します。そのため、不動産投資に求める利回りも自然と高まることになります。これが、金利上昇が不動産価格に与える影響の主要因です。
具体例で見てみましょう。
年間収益1,000万円の物件があるとします。この物件の期待利回りが4%から5%に上昇した場合、理論価格は2.5億円から2億円に下落することになります（計算式：1,000万円÷利回り）。
ただし、この影響度は物件によって大きく異なりますので注意が必要です。なお、立地の良さや建物のグレードが高い優良物件ほど、金利上昇の影響を受けにくい傾向にあります。
金利上昇が収益不動産の価格に与える影響
金利上昇は、以下の4つの経路で不動産価格に影響を与えます。
1. 借入コストの増加
- 新規購入者の投資利回りが低下
- 既存オーナーの収益性圧迫
- 新規投資の減少による市場の冷え込み
2. 投資家の期待利回り上昇
- 安全資産との比較による要求利回りの上昇
- 物件価格の調整圧力
- 投資判断基準の厳格化
3. 実需への影響
- テナント企業の事業環境変化
- 賃料水準への影響
- 入居率の変動リスク
4. 金融機関の融資姿勢の変化
- 融資条件の厳格化
- 担保評価の保守化
- 新規融資額の抑制
これらの影響は一様ではありません。むしろ、物件特性によって大きな差が生じています。
例えば、築浅物件や利便性の高いエリアの物件は、金利上昇の影響を受けにくい傾向にあります。また、事業会社による不動産取得や相続対策のための購入など、投資利回りだけでない購入動機を持つ買主も増加しています。
このような実需型の購入者は、金利動向の影響を受けにくいため、適切な物件価格設定と戦略的なマーケティングにより、十分な売却機会は存在します。特に、2024年においては、金利上昇を見越した早めの売却判断が、オーナーの皆様の資産防衛において重要なポイントとなるでしょう。
実際の取引事例
当社が過去に手掛けた取引事例をご紹介します。
事例1：都心の一棟マンション
- 物件概要：RC造 築15年 30戸
- 売却理由：借入金利上昇による収益性低下
- 当初想定価格：8.5億円
- 実売却価格：8.3億円（想定の98%）
- ポイント：入居率95%以上の安定稼働物件
事例2：郊外の一棟アパート
- 物件概要：木造 築8年 24戸
- 売却理由：相続対策による現金化
- 当初想定価格：3.2億円
- 実売却価格：3.4億円（想定の106%）
- ポイント：学生需要が堅調なエリア
このような事例からも分かるように、金利上昇局面においても、物件の特性や出口戦略次第で好条件での売却が可能です。特に、安定した入居需要が見込めるエリアの物件や、適切な管理状態が保たれている物件は、投資家からの評価が下がりにくい傾向にあります。
また、相続対策や資産組み換えを目的とした投資家の動きも活発で、条件が合えば想定以上での売却も十分に可能です。なお、売却を成功に導くポイントは物件の魅力を最大限に引き出す売却戦略と、幅広い投資家へのアプローチです。適切なタイミングでの売却判断と、経験豊富な仲介会社の選定が満足度の高い取引につながるでしょう。
金利上昇局面での売却判断ポイント
以下の状況に該当する場合、売却の好機と言えます。
1. 築年数が経過し、大規模修繕が控えている
2. 借入金利の上昇により収益が圧迫されている
3. 相続対策として現金化を検討している
4. 立地の将来性に不安がある
近年の金利上昇局面において、収益不動産の売却判断はより慎重に検討する必要が出てきています。しかし、上記のような状況に直面している場合、むしろ今が売却の好機と言えるでしょう。
特に注目すべきは、金利上昇に伴い事業会社による実需での不動産取得ニーズが高まっていることです。これは投資市場の冷え込みを補完する新たな売却機会となっています。
また、相続対策としての不動産売却は、金利動向に関わらず検討する価値があります。相続税評価額と実勢価格の差が縮小する前に、現金化を進めることで、より柔軟な資産対策が可能となるためです。なお、適切なタイミングでの売却を実現するためには、市場動向の把握と専門家への相談が不可欠です。特に、物件の価値を最大限に引き出せる仲介会社選びが、成功の鍵を握ると言えるでしょう。
売却を検討する際のチェックポイント
以下、売却を検討する際のチェックポイントです。収益物件の売却をご検討中の方はぜひご確認ください。
□ 物件の市場価値を正確に把握していますか？
□ 売却後の税務対策は検討済みですか？
□ 借入金の期限前返済の影響は確認しましたか？
□ 将来の収支予測は行いましたか？
□ 売却後の資金活用プランはありますか？
□ 修繕履歴や設備の更新状況は整理できていますか？
□ 入居者との賃貸借契約内容を確認しましたか？
□ エリアの将来性（再開発計画など）は調査しましたか？
□ 固定資産税評価額の推移は確認しましたか？
□ 相続対策としての影響は精査しましたか？
収益不動産の売却は、単なる価格交渉以上に、様々な要素を総合的に判断する必要があります。特に、金利上昇局面では、これらのチェックポイントを専門家と共に精査することで、最適な売却タイミングと方法が見えてきます。
また、売却後の税務対策や資金活用についても、事前に専門家のアドバイスを受けることで、より戦略的な資産運用が可能となります。特に相続を見据えた場合、現預金と不動産のバランス調整は重要なポイントとなるでしょう。ぜひ一度、専門家への相談をご検討ください。きっと、今後の資産運用の道筋が見えてくるはずです。
まとめ
金利上昇は収益不動産価格に影響を与えております。ただし、適切な売却戦略があれば、好条件での売却も十分可能な状況が続いています。
特に、相続対策や将来的な収益性を考慮する場合は、早めの売却判断が望ましいケースも多く見られますので、売却を検討中の方はぜひご相談ください。
弊社では、不動産営業経験20年以上のベテランスタッフが、個々の物件や状況に応じた最適な売却戦略をご提案しています。また、金融機関との太いパイプと豊富な投資家ネットワークを活かし、オーナー様の資産価値の最大化をサポートしております。収益不動産の売却をご検討中の方は、ぜひ私たちにご相談ください。
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