- TOP
- 不動産コラム&お知らせ
- 不動産コラム
- 不動産会社に土地買取を依頼す…
不動産会社に土地買取を依頼する前に見てほしい仲介との違い
「土地の買取ってどういうものなの？」
「土地の買取と仲介って違うの？」
「自分の土地は買取に向いているの？」
など、あなたは今、土地を買取してもらうかどうか悩んでいませんか？
土地の買取とは、不動産会社が直接土地を買い取ることです。
土地の一般的な売却方法である「仲介」は、不動産会社が間に立って買主を募集する方法のことですが、「買取」の方が現金化までの期間が短く、売却手続きも迅速に終えることができます。
また、土地の条件が悪くても売却が可能であることが多かったり、土地の上にある家屋を解体する必要がなかったりなどメリットがたくさんあるために、一般的な売却方法である「仲介」ではなく「買取」を選ぶ人もいるのです。
とはいえ、「土地を買取してもらうと安く買い叩かれるのでは？」や「自分の土地は本当に買取に向いているの？」といった不安を持っている人もいるでしょう。
そこで、本記事では、
・土地を買取してもらう前に知っておくべき基礎知識
・土地を買取してもらうメリットデメリット
・土地の買取に向いている人向いていない人
について解説していきます。
上記項目を確認することで、買取に関する疑問を払拭し、自分の土地を買取で売却すべきかどうかを判断してもらえることでしょう。
さらに、「なるべく高く土地の買取をしてもらいたい！」という人に向けて、土地を高く買い取ってもらうためのポイントと、買取業者の選び方を解説しています。ぜひ参考にしてみてくださいね。
本記事を読むことで、買取について基礎や流れを理解し、自分の土地を「買取」してもらうかどうかの判断ができるようになるでしょう。
1.土地を買取してもらう前に知っておくべき基礎知識
土地を売却する方法としては、実は、「買取」は一般的な方法ではありません。一般的な土地の売却方法としては、不動産会社を通して土地の買主を探す「仲介」があげられます。
そこで、本章では、土地の買取を検討する前に知っておくべき基礎知識として、「買取」と「仲介」の違い、さらに、「買取」の2つの種類（即時買取と買取保証）について解説していきます。
すでに上記事項について理解している人は、2章「2.土地を買取してもらうメリット」からご参照ください。
1-1.土地の買取と仲介の違い
土地の「買取」とは、不動産会社が直接土地を買い取ることで、土地の契約は売主と不動産会社が行うことになります。
不動産会社は、手数料を上乗せした形で再販する、もしくは、マンションを建てて販売することを目的に土地の買取を行います。安く買って高く売ることで大きな利益を得られるため、市場価格と比べると安い金額で買取されることがほとんどです。
一方で、土地の「仲介」とは、不動産会社がチラシやWebで広告を出し、買主を探す売却方法のことを指します。
「仲介」では、広告宣伝や価格交渉、契約のサポートを不動産会社が行いますが、実際に土地の契約をするのは売主と買主になります。
両者の大きな違いとしては、「買取」は早ければ数日で契約締結するほど素早く売却できる方法ですが、価格が安く押さえられる傾向にあり、「仲介」は買主を探すために時間がかかるものの、高く売却できるという点です。
【「買取」と「仲介」の違い一覧】
1-2.土地の買取には即時買取と買取保証がある
土地の買取には「即時買取」と「買取保証」の2つの種類があります。
「即時買取」とは、不動産会社がすぐに買い取ってくれる方法で、「買取保証」は、一定期間「仲介」で売れなかった場合に不動産会社が買取してくれる方法です。
すぐに現金が必要な用事がある場合には「即時買取」が、そうでない場合には「買取保証」でなるべく高く売却できるチャンスを逃さなようにすることをおすすめします。
2.土地を買取してもらうメリット
「自分の土地は買取をお願いすべきかな？」と悩んでいる人に向けて、まずは、土地を不動産会社に直接「買取」してもらう下記メリットについて解説していきます。
・現金化までの期間が短い
・手続きが簡単
・土地の上にある家屋を解体する必要がない
・条件が悪い土地でも売却できる可能性が高い
・自分で土地の測量をする必要がない
・不動産会社へ仲介手数料を支払う必要がない
・契約不適合責任が免責される
2-1.現金化までの期間が短い
土地を買取してもらうメリットとして1番にあげられるのが、現金化までの期間が短いという点でしょう。
「仲介」で土地を売却する場合には、買主が現れるのを待つ必要があり、一般的に需要の高い土地で3ヶ月程度、需要の低い土地では1年以上かかることも珍しくありません。
田舎の土地を売却する場合や古い家屋が建てられている土地の場合には、なかなか買主が現れない可能性が高いでしょう。
一方で「買取」は不動産会社が直接買い取ってくれるために、契約がスムーズに進めば数日程度で売却できることもあります。
土地の売却を待っている間にも土地を維持するための固定資産税などの経費はかかり続けているため、売却することを決めたらなるべく早く手続きを終了させたいですよね。
また、いつ頃入金されるかどうかも前もって分かるために、「買取」を利用すれば資金計画を立てやすいという点もメリットと言えます。
2-2.手続きが簡単
土地を買取してもらうメリットとして、手続きが簡単という点があげられます。
【「仲介」手続きと「買取」手続きの流れの違い】
上記のように、仲介と比べると買取は手続きが簡単で迅速に終わるために、「なるべく早く土地を売ってスッキリしたい」「なるべく土地の売却に手間をかけたくない」という人に適した売却方法と言えます。
2-2.土地の上にある家屋を解体する必要がない
土地を買取してもらう場合には、土地の上にある家屋を解体する必要がないのもメリットのひとつです。
土地の上にある家屋が新築であれば、土地と一緒に高値で売れることもありますが、建築後20年程度を過ぎている古い家の場合には、査定額がゼロとなるのが一般的です。
この古い家と土地を「仲介」で売却する場合、古い家を解体するかどうかを判断しなければならず、解体する場合には非常に手間と費用がかかります。
さらに、数十万から数百万円の費用をかけて古い家を解体した上で「仲介」で売却しても、「結局土地が売れなかった」ということもあり得るのです。
一方で、「買取」であれば、土地に建った古い家を解体する費用はあらかじめ計上して買取価格が決定されるものの、自分で解体の手続きなどをしなくて済みます。そのため、「仲介」と比べると楽に手続きを進めることができます。
2-3.条件が悪い土地でも売却できる可能性が高い
土地の買取の場合、条件が悪い土地でも売却できる可能性が高いというメリットがあります。
「仲介」で条件の悪い土地を売却してもなかなか買主が現れずに時間だけが過ぎてしまったり、結局売却できなかったりすることもあるでしょう。
しかし、「買取」であれば、下記のような条件の悪い土地でも売却できる可能性が高くなります。不動産会社は専門的な知識を持っているために、あらゆる手を尽くして土地を生かそうとしてくれるのです。
・立地が悪い
・土地の状態が悪い
・接道義務を果たしていない
・事件があったなどワケあり物件である
・崖地、狭小地等
「需要が低い土地だか売るのも難しいかもしれない」と考える人も「買取」であれば、売却できる可能性が高いでしょう。
2-4.自分で土地の測量をする必要がない
土地を買取してもらう場合には、自分で土地の測量をする必要がないという点もメリットです。
特に土地の価格が高い地域においては、土地の面積が売却価格に与える影響が大きいことは言うまでもなく、正確に土地の面積を把握しておくことが大切になります。
土地の面積は、一般的には「不動産登記簿謄本」を法務局から取り寄せれば分かりますが、必ずしも正確であるとは言えず、実は、隣地との境界線が曖昧であることも珍しくありません。
土地を仲介にて売却する場合には、確定測量が必要となり、登記費用も含めると100万円程度に達することもあります。
一方で、「買取」の場合には、買取の後に測量を行うために自分で測量を行う必要がなく、手間や費用がかからないのがメリットと言えるでしょう。
2-5.不動産会社へ仲介手数料を支払う必要がない
土地を買取してもらう場合には、不動産会社へ仲介手数料を支払う必要がありません。「買取」においては、不動産会社は土地を売却することで利益を得るからです。
一方で、土地を「仲介」にて支払う場合には、不動産会社へ成功報酬として仲介手数料を支払わなければなりません。不動産会社が広告を打ったり、手続きのサポートをしたりしてくれた分の手数料というイメージです。
仲介手数料の金額の上限は下記の通りになり、ほとんどの不動産会社が上限の手数料を取っています。
【仲介手数料の上限】
例えば、売却価格が3,000万円の土地であれば、105万円程度の仲介手数料を取られため、決して安い金額とは言えないでしょう。
ただ、「買取」の場合には、上記のような仲介手数料が取られることがありませんが、そもそもの売却価格が低くなることが多いです。
そのため、「仲介」と「買取」のどちらがいいかは、手元に残る金額を比較して検討することをおすすめします。
2-6.契約不適合責任が免責される
契約不適合責任が免責されるのも、土地を買取してもらうメリットです。
契約不適合責任というのは、土地を売却した後に、契約書にない瑕疵が見つかった場合、売主に責任が問われるというものです。想定外の損害賠償を支払ったり、契約解除になってしまったりすることがあります。
土地を「仲介」で売却した場合、売主は契約不適合責任を問われる可能性があるのです。
一方で、契約不適合責任は、買主が個人である場合に適用されるものであるため、「買取」で不動産会社に売却した場合には免責されます。
【契約不適法責任において売主が問われる可能性のある責任】
3.土地を買取してもらうデメリット
土地の買取をしてもらうメリットとして、仲介と比べて非常に素早く簡単に手続きを済ませられ、測量や土地の上の家屋解体の必要がないなど、手間もかからないという点を理解してもらえたことでしょう。
ここからは、土地を「買取」してもらう下記デメリットについて解説していきます。
・市場価格と比べると買取価格は6割から8割になる
・買取価格が適正でないことがある
・土地によっては買取が不可能なことがある
3-1.市場価格と比べると買取価格は6割から8割になる
土地を買取してもらう1番のデメリットは、市場価格と比べると買取価格が安くなるという点です。
土地の状態や地域、不動産会社によって価格は変わってきますが、一般的には市場価格の6割から8割が相場と考えておきましょう。つまり、「仲介」で土地を売却するのと比べても6割から8割の価格になってしまうということです。
「仲介」と比べると手続きが素早くできて、圧倒的に手間がかからない「買取」ですが、その分「高い金額で売却する」ということを諦めなければなりません。
不動産会社としては、仲介手数料が取れないために、土地を売却することで利益を得なければならず、土地の整備代や利益のことも考えると、どうしても安い金額に設定せざるを得ないのです。
とはいえ、不当に安い金額に抑えられることは避けなければならず、そのためには、複数の不動産会社に見積もりをお願いしたり、不動産会社の買取価格の根拠についてしっかり確認したりすることが大切です。
3-2.買取価格が適正でないことがある
そもそも「仲介」よりも価格が抑えられる傾向にあるのに、さらに安く買い叩かれてしまうことがあるので注意が必要です。
不動産会社としては、なるべく安く購入して、なるべく高く売却することで、自身の利益になります。
そのため、不動産会社の中には不当に安い金額を提示してくるところもあるので注意が必要です。特に売却を急いでいたり、不動産に関する知識がなかったりする場合には、足元を見られやすくなってしまうでしょう。
安く買い叩かれることを避けるためには、やはり、複数の不動産会社に見積もりをお願いすることや土地の相場に関して知識を持っておくことが大切になります。
3-3.土地によっては買取が不可能なこともある
土地によっては「買取」が不可能なこともあるという点を覚えておきましょう。
土地の「買取」のメリットにおいて、「条件が悪い土地でも売却できる可能性が高い」ということをお伝えしているので、「矛盾しているのでは？」と感じた人もいるかもしれません。
実際、仲介では売却できない条件の悪い土地でも買取であれば比較的売却可能性が高いということに、間違いはありません。
しかし、そうは言っても、例えば、極端に需要が低い地域や整備するのが難しいほど荒れた土地、再建築不可能な土地など、不動産会社が手を尽くしても再販するのが難しく、利益を出せないと判断されれば買取すら断られることもあります。
不動産会社も利益を出さなくてはいけないので、どんな土地でも無条件で買い取ってくれるということはあり得ないのです。
ただ、A不動産会社では断られたけれど、B不動産会社では買取に応じてくれるということもあるため、1社の不動産会社への依頼で諦めずに、条件の悪い土地でも引き取ってくれる不動産会社を探してみましょう。
【土地の買取すら難しい場合の解決方法】
4.土地を買取してもらうことが向いている人
土地の買取におけるメリットとデメリットを確認してもらいましたが、「自分の土地は買取と仲介どちらがいいのだろう？」とまだ悩んでいる人もいるかもしれません。
そこで、土地の買取が向いている人はどんな人かについて解説していきます。
・すぐに土地を手放したいと考えている人
・早急に現金が必要な人
・条件の悪い土地を売却したい人
・瑕疵を抱えている土地を売却したい人
4-1.すぐに土地を手放したいと考えている人
土地の買取が向いているのは、すぐに土地を手放したいと考えている人です。「仲介」と比べると「買取」は手続きが簡単で、現金化までの期間が短いというメリットがあるからです。
「仲介」の場合には買主が現れるまでに時間がかかる上に、買主が決まってからも「買取」と比べると手続きが複雑であるため、すぐに土地を手放したい人には向いていません。
人それぞれ事情は色々あるでしょうが、下記のような理由ですぐに土地を手放したい人には、「買取」が向いています。
4-2.早急に現金が必要な人
早急に現金が必要な人にとっても、土地の「買取」は適した売却方法と言えます。
「仲介」で土地を売却する場合には、いつ買主が現れるか分からないために、いつ現金が入ってくるかの目処が全く立ちません。
一方で、「買取」であれば、不動産会社との交渉が終了すれば、「〜日までに〜円振り込まれる」という予定が立つので、資金計画が非常に立てやすいと言えます。
早急に現金が必要な人においても事情はそれぞれだと思いますが、例えば、下記のような人はいつ現金が入ってくるか分からない「売却」より予定が立てやすい「買取」が向いていると言えるでしょう。
4-3.条件の悪い土地を売却したい人
条件の悪い土地を売却したい人は「買取」が向いています。条件が悪い土地というのは、例えば下記のような需要が低い土地のことを指します。
・都心から離れた土地
・面積が狭すぎるもしくは広すぎる
・土地の形が悪く利用しにくい
・田畑や山にある土地
売却しやすい土地というのは、都心にある土地や駅近の土地、区画が綺麗で建物を立てやすい、利用しやすい土地などであるため、そのような土地とは大きく異なる上記のような条件の土地はなかなか売却が難しいでしょう。
「仲介」で売却しようとしても、1年も2年も売却できずに、ただ維持費や固定資産税、手間だけがかかるということになりかねません。そのため、条件の悪い土地を売却したい人は、「買取」が適していると言えます。
4-4.瑕疵を抱えている土地を売却したい人
瑕疵を抱えている土地を売却したい人も「買取」が向いています。
「条件の悪い土地」は、売れにくくはありますが、買主を見つけることが不可能とまでは言えないでしょう。しかし、下記のような瑕疵を抱えている場合には、買主を見つけることはほぼ不可能です。
・土壌汚染や地中障害物がある土地
・再建築不可能である土地
・事件や事故があった土地
そのため、不動産会社に「買取」をお願いすることが適していると言えます。
5.土地の買取が向いていない人
土地の買取が向いていない人、仲介の方が向いている人はどのような人かについて解説していきます。
・なるべく高く土地を売却したいと考えている人
・土地の売却に時間がかかってもいいと考えている人
5-1.なるべく高く売却したいと考えている人
なるべく高く売却したいと考えいている人は「買取」には向いていません。
ここまでに解説してきた通り、「仲介」と比べると、どうしても「買取」は価格が抑えられる傾向にあるからです。
土地を少しでも高く売却することにこだわるのであれば、「仲介」もしくは「買取保証」を利用することを検討してみましょう。
5-2.土地の売却に時間がかかってもいいと考えている人
土地の売却に時間がかかってもいいと考えている人も「買取」には向いていません。
「なるべく高く売却したい」かつ「土地の売却に時間がかかってもいい」と考えている人は、1度「仲介」で買主を探してみると良いでしょう。
例えば、条件が悪く一般的に売れにくい土地だとしても、人それぞれ利用方法や好みは色々であるために、売れる可能性がゼロであるとは言い切れません。
そのため、期限を決めて「仲介」で買主を探してみる、もしくは、「買取保証」を利用して仲介で売れなかった場合に買い取ってもらうという方法が適しているでしょう。
6.なるべく高く土地の買取をしてもらうためのポイント
土地の「買取」は「仲介」と比べると安い金額に抑えられる傾向がありますが、それでも土地の状態を整えたり、不動産会社と交渉したりすることで、買取金額をアップさせることは可能です。
そのため、土地を高く買取してもらうための下記のポイントを必ず押さえておきましょう。
・できる範囲で土地を綺麗にしておく
・自分で土地の価格相場を調べて交渉する
・土地の境界を明確にしておく
・複数の不動産会社に見積もりを出す
6-1.できる範囲で土地を綺麗にしておく
土地を高く買取してもらうために、できるだけ土地を綺麗にしておきましょう。
例えば、雑草が生えっぱなしになっていたり、すぐに片付けられるゴミが散らかっていたりなどすると、買取査定の際に印象が悪くなり、価格が押さえられてしまう可能性があります。
そのため、できる範囲で土地を綺麗にしておくことをおすすめします。
6-2.自分で土地の価格相場を調べて交渉する
自分で土地の買取相場を調べてから交渉することで、なるべく高く買い取ってもらうことが可能です。
自分が売却する土地の相場が分かっていなければ、そもそも不動産会社に提示された金額が妥当なのかどうかも分からず、不当に安い金額を提示されても気がつかないかもしれません。
そのため、実際の不動産取引価格を確認できる国土交通省の「土地総合情報システム」などを利用して土地の価格相場を事前に調べておき、不動産会社の言い値で流されてしまわないよう準備しておきましょう。
【土地の価格を調べる方法】
他にも下記のような検索方法があります。色々なツールで土地の価格を調べ、相場感を養っておくと、不動産会社との交渉もスムーズに進むでしょう。
6-3.土地の境界を明確にしておく
土地を買取してもらう際には、隣人と境界の争いがない状態にしておくことをおすすめします。
一般的に「買取」において、土地の測量を行なっておく必要はありませんが、「隣人と境界線のトラブルがない」ということは最低限の前提となります。
境界でトラブルが発生すると時間や費用がかかるために、不動産会社としても土地を再販して利益をあげることが難しくなってしまうので、高く買取をすることが難しくなってしまいます。
そのため、土地の境界を確認できる「確定測量図」を法務局で確認し、境界が定まっていないようであれば、隣人と話し合いをして合意を取り付けておくようにしましょう。
6-4.複数の不動産会社に見積もりを出す
なるべく高く土地の買取をしてもらえるよう、複数の不動産会社に見積もりをお願いしましょう。
1社にしか見積もりを出さないと、買取金額が妥当なのかどうか判断が難しかったり、不動産会社の言いなりになってしまう可能性があります。
そのため、複数の不動産会社に見積もりを出し、なるべく高く買取をしてもらえ、かつ、信頼できる不動産会社を選択することが大切です。
次章では、買取業者を選ぶポイントについて解説していきますね。
7.買取業者を選ぶ3つのポイント
土地の「買取」において、なるべく高い金額で売却してもらい、さらに、スムーズに手続きを完了させるためには買取業社の選び方が重要になります。
そこで、買取業者を選ぶ下記3つのポイントを解説していきます。
・「買取」実績のある不動産会社を選ぶ
・高い「買取価格」をつけてくれた買取業者を選ぶ
・価格交渉がしやすく親身に相談に乗ってくれる買取業者を選ぶ
7-1.「買取」実績のある不動産会社を選ぶ
自分が売却したい土地周辺での実績がある買取業者を選ぶようにしましょう。
不動産会社によって、得意分野や土地勘のある地域は異なるため、なるべく失敗しないためには自分が売却したい土地周辺の買取実績があるところを選ぶことをおすすめします。
基本的に、買取実績はHPなどに掲載されているはずなので、必ずチェックしましょう。良い口コミなども掲載されていれば、より信頼性が高くなります。
7-2.高い「買取価格」をつけてくれた買取業者を選ぶ
土地の実際の買取価格は、見積もりの際の査定額と同額になることがほとんどなので、高い「買取価格」をつけてくれた買取業者を選ぶのもひとつの方法です。
複数の不動産会社に見積もりをだし、まずは1番高い金額をつけてくれた不動産会社を第一候補とすると良いでしょう。
7-3.価格交渉がしやすく親身に相談に乗ってくれる買取業者を選ぶ
価格交渉がしやすく、親身に相談に乗ってくれる買取業者を選ぶようにしましょう。
前項で解説したように、高い「買取価格」をつけてくれた買取業者を選ぶというのが1番お得ではありますが、その不動産会社の担当者の対応が悪いなど、何か不審に感じてしまう点がある場合には、ストレスになってしまいます。
1番高い買取価格を提示しなかったとしても、親身に相談に乗ってくれ、価格交渉が通るのであれば、そちらの不動産会社の方がいいということもあります。
複数の不動産会社に見積もりを出した上で、価格や対応、実績を総合的に判断して、自分に合った不動産会社を見つけるようにしましょう。
弊社、1LCでは、土地の買取に関して多くの実績を持っています。鹿児島市周辺の土地売却にお悩みの方はぜひご相談くださいね。
8.まとめ
本記事では、
・土地を買取してもらう前に知っておくべき基礎知識
・土地を買取してもらうメリットデメリット
・土地の買取に向いている人向いていない人
について解説しました。
土地の「買取」と「仲介」の違いは下記の通りです。
土地を「買取」してもらうメリットは下記の6点。
・現金化までの期間が短い
・手続きが簡単
・土地の上にある家屋を解体する必要がない
・条件が悪い土地でも売却できる可能性が高い
・自分で土地の測量をする必要がない
・不動産会社へ仲介手数料を支払う必要がない
・契約不適合責任が免責される
デメリットは下記3点。
・市場価格と比べると買取価格は6割から8割になる
・買取価格が適正でないことがある
・土地によっては買取が不可能なことがある
土地を「買取」してもらうのに向いている人は下記の通りです。
・すぐに土地を手放したいと考えている人
・早急に現金が必要な人
・条件の悪い土地を売却したい人
・瑕疵を抱えている土地を売却したい人
本記事を読むことで、「仲介」と「買取」の違いを理解し、自分の土地をどちらの方法で売却すればいいのかについて判断してもらえたなら幸いです。
